איך לרכוש נכס בלי הון עצמי?
רכישת נכס נדל"ן היא צעד משמעותי ומרגש, אך לעיתים קרובות היא מצריכה הון רב ומשאבים פיננסיים מסוימים. אם ניתן להשיג את כל סכום המימון לרכישה זו, יתכן והתהליך יהיה פשוט. אך מה עם אלה שאין להם הון עצמי זמין? האם הם מוגבלים מלרכוש נכס נדל"ן?
למרבה המזל, קיימות מספר אפשרויות לרכישת נכס בלי הון עצמי. הנה מספר דרכים שבהן ניתן להשיג את סכום המימון הנדרש:
הלוואה משלימה מבנק: בנוסף למשכנתא בשעבוד הנכס הנרכש, אחת הדרכים הנפוצות להשיג מימון משלים לרכישת נכס היא על ידי הלוואה מהבנק בו מתנהל חשבון הלווה. בהתאם להיסטוריה הפיננסית של הלווה, להכנסותיו, ולגובה האשראי המבוקש, ניתן להגיש בקשה להלוואה מתאימה. חשוב לשים לב לתנאי ההלוואה, לריבית, לתקופת ההלוואה (שתהיה קצרה מאוד ביחס למשכנתא) ולגובה ההחזר אשר יהיה גבוה יחסית בעקבות תקופת ההלוואה הקצרה. מקרה זה מתאים למי שרוכש נכס לא יקר יחסית וההון החסר לא גבוה.
הלוואת מגופים פרטיים: במקרים רבים, ניתן יהיה להשיג הלוואה מגופים פרטיים כמו חברות אשראי חוץ בנקאי, חברות ביטוח וכו'. זוהי אפשרות שעשויה להיות יעילה יותר מהאפשרות הראשונה- ניתן לפרוס את תקופת ההלוואה לזמן ארוך יותר ובכך להוריד את ההחזרים החודשיים. בנוסף, הסכום שניתן יהיה לקבל באפשרות זו יהיה לרוב גבוה יותר מהסכום אותו ניתן לקבל כהלוואה דרך החשבון.
שותפות: אפשרות נוספת, במיוחד כאשר מדובר בנכס להשקעה היא שותפות. במקרה שלשותף יש את ההון העצמי הנדרש ולרוכש השני יש את יכולת ההחזר למשכנתא, הם בעצם משלימים אחד את השני וכך יכולים לרכוש את הנכס שלא יכלו לרכוש כל אחד לבד. חשוב להבין את המשמעות של שעבוד נכס עבור צד אחד בלבד.
תוכניות תמיכה ממשלתיות: במקרים כמו רכישה במסגרת תכנית מחיר למשתכן, יכולים זוגות צעירים לרכוש נכס עם הון עצמי מינימלי בסך 100 אלף ₪ ובאזורים מסוימים בהם מקבלים גם מענק ממד בגובה 40 אלף ₪, ניתן לרכוש נכס עם הון עצמי בגובה 60 אלף ₪ בלבד. המדינה בעצם מסבסדת חלק ממחיר הדירה, הבנקים לוקחים בחשבון לצורך חישוב גובה המשכנתא המירבי את שווי הנכס אשר גבוה יותר ממחיר החוזה. בכף ניתן להגיע למימון גבוה ביחד למחיר הדירה ולרכוש אותה עם הון עצמי נמוך מאוד או ללא הון עצמי כלל אם נעזרים באפשרות הראשונה אותה הצגנו.
רכישת נכס בחו"ל: לווים אשר בבעלותם נכס בישראל, יכולים לקבל על בסיס הנכס הקיים משכנתא לכל מטרה. אחת המטרות בגינן ניתן לקבל הלוואה היא רכישת נכס להשקעה בחו"ל. במקרה זה, ניתן לקבל עד 100% מימון מהנכס הנרכש. כמובן שסכום ההלוואה תלוי גם בשווי הנכס בארץ, אשר מוצע כבטוחה, יתרת המשכנתא הרובצת על הנכס הקיים, ושיעור המימון המותר בהתאם לרגולציה באותה תקופה.
בסופו של דבר, רכישת נכס בלי הון עצמי עשויה להיות אפשרית. היא מחייבת חשיבה יצירתית, תכנון פיננסי מעמיק והבנה של המגבלות הקיימות והקשיים העתידיים העלולים לצוץ (כמו למשל עליית ריבית). עם זאת, עם התכנון, ניתן במקרים מסוימים לעשות זאת.
